İlk kez hayvancılık yapanlar olarak, Maddie Morley ve Benjamin Roberts, yeni başlayanlar için genellikle pahalı ve meşakkatli bir meslekte şansları yenmişti.
Meralarda yetiştirilen etlerini satarak kar elde ediyorlardı ve bir sonraki adım, işletmeleri için kalıcı bir ev olan Grass + Grit Farm satın almaktı. Ama sonra pandemi vurdu ve ardından pastoral ortamlarda temiz hava sığınakları arayan zengin şehirliler acele etti.
2015 yılında kar amacı gütmeyen bir çiftçinin yardımıyla New Paltz, NY’deki uygun fiyatlı kira sözleşmeleri yeni sona ermişti ve aniden alıcıların istenen fiyatın üzerinde ödeme yaptığı bir pazara itildiler. Bayan Morley, “Şehirden ayrılmaya çalışan insanlar tamamen nakit teklifler yapıyorlardı,” diye hatırladı.
Hudson Vadisi, New York City’den Albany, NY’ye uzanan, eklektik bir traktör bayileri, twee özel gıda mağazaları, dolar mağazaları ve yüksek kaliteli mobilya butikleri karışımına ev sahipliği yapan birinci sınıf bir tarım bölgesidir. Pastoral bir yaşam tarzı arayan ikinci ev alıcıları için uzun zamandır popüler bir destinasyon olmuştur. Ancak pandemiden bu yana, buradaki mülklere, özellikle de çiftliklere olan talep arttı.
Hudson Vadisi’nin kalbindeki bir tarım kalesi olan Columbia County’deki çiftlikler, çiftlikler ve gelişmemiş araziler için medyan liste fiyatı Ocak ayına kadar yüzde 62 arttı 2020 ve Ocak 2022, Realtor.com’dan veriye göre. Kiralık evler de daha pahalıdır, çünkü kısmen birçoğu Airbnb’ye dönüşmüştür, bu hem çiftçiler hem de yaşayacak yeri olmayan yeni başlayan çiftçiler için tırmanan bir krizdir. Yerel bir emlakçı olan Tracy Boomhower, komşu Greene County’deki Coxsackie, NY’de yakın zamanda tek yatak odalı bir kiralık dairenin 260’ın üzerinde soruşturma ve 130 başvuru aldığını söyledi.
Sonuç olarak, çiftçiler eziliyor. Bazıları bölgeye yeni gelen sahiplerden arazi kiralamayı denedi, ancak çiftçiler, yeni sahiplerin çoğu bir çiftliği işletmek için ne gerektiğini bilmediğinden, bu ittifakların göründüğünden daha zor olduğunu söyledi.
Maddie Morley ve ortağı, pandeminin ortaya çıktığı ve fiyatların başladığı sıralarda Hudson Vadisi’nde tarım arazisi satın almaya başladı. yükselen.
Ms. Morley ve Mr. Roberts’ın durumu da böyleydi. artık kendi çiftliğini karşılayamaz hale geldi. Beş yıllık bir anlaşma aradılar; daha azı, yerel bir müşteri tabanı oluşturmayı ve hayvanlara ve mülke yatırım yapmayı haklı çıkarmayı zorlaştıracaktır.
Ama bunun yerine yeni gelenler, çoğunlukla şehirden gelen, bir çiftliğin hikaye kitabı versiyonunu, eksi gübre ve gürültüyü isteyen, ve Bayan Morley, kendi gündemlerine ve programlarına uyduklarını söyledi. Birçoğu “bir yıllık deneme süresi” – onlarınki gibi bir işletme için imkansız derecede kısa bir zaman dilimi – önerdi ve çiftçiliğin manzaraları, sesleri ve kokuları konusunda yetersiz bir takdire sahip görünüyordu.
“Meraya dayalı iyi bir hayvancılık operasyonu, iyi biçilmiş bir çim gibi görünmüyor ve bu, konuştuğumuz birçok toprak sahibi için bir sorundu,” dedi Bayan Morley. “Ya da ‘merada keçi görmek istiyorum’ diye duyardık. Ama mesele şu ki keçi yetiştirerek para kazanmak zor.” Ziyaret ettikleri yerlerden biri, sahibinin mevsime bağlı olarak hem hayvanları barındırmak hem de düğün resepsiyonları düzenlemek için kullanılabileceğini önerdiği bir ahır içeriyordu.
Yeni başlayan çiftçilerin çıkarlarını destekleyen kar amacı gütmeyen Ulusal Genç Çiftçiler Koalisyonu’nun yönetici direktörü Sophie Ackoff, konuya yabancı değil. “Hudson Vadisi’ndeki çiftçi olmayan alıcıların ilgisinde bir artış gördük” diyerek, bu tür teklif verenlerin genellikle yeni başlayan çiftçilere göre bir alıcı avantajı olduğunu da sözlerine ekledi. Bu, daha hızlı kredi seçeneklerine erişimi içerirken, yeni başlayan çiftçiler büyük ölçüde Birleşik Devletler Tarım Bakanlığı aracılığıyla yavaş hareket eden kredilere güveniyor.
Uygun fiyatlı tarım arazilerine erişim, özellikle bugün tarım arazisi sahiplerinin yüzde 2’sini oluşturan beyaz olmayan insanlar için ulusal düzeyde büyük bir zorluktur. Bunu ele almak için koalisyon, Kongre’nin toprağa adil erişimi kolaylaştırmak için 2023 Çiftlik Yasası’na 2,5 milyar dolar yatırım yapmasını isteyen Gelecek için Bir Milyon Dönüm kampanyasını başlattı.
Koalisyonun arazi kampanyası direktörü Holly Rippon-Butler’a göre, şehirlerin yakınındaki tarım arazileri, yakınlardaki yeşil pazarlar ve tarladan sofraya restoranlar nedeniyle özellikle küçük hayvancılık işletmeleri ve meyve ve sebze yetiştiricileri için arzu edilir. “Paranın çok olduğu ve tarım arazilerinin kaliteli ve estetik açıdan çekici olduğu yerlerde” rekabet en kötüsüdür.
Hudson Vadisi, Atlanta ve Austin, Teksas’ın kenar mahalleleri, Kaliforniya’daki Körfez Bölgesi ve Washington Eyaleti’nin bazı bölgeleriyle birlikte, yeni başlayan çiftçilerin ayaklarını tutmakta en çok zorlandıkları bölgeler listesinin başında geliyor.
Yeni çiftçi olmayan toprak sahipleri kesinlikle çiftliklerin sağlayabileceği güzel manzaralardan hoşlanırlar, ancak mülkiyet için başka bir teşvik daha vardır. Tarım arazisi, ekilmeye devam ettiği sürece emlak vergisi indirimine hak kazanabilir. Vergi indirimini elde etmek ve işleri estetik açıdan hoş tutmak için, birçok işletme sahibi, en kolay ve en az istilacı tarımsal seçenek olan saman yetiştirmek ve hasat etmek için bir çiftçiyi işe alır.
Bununla birlikte, giderek artan bir şekilde, Hudson Vadisi’ndeki bazı zengin alıcılar, çiftlik sahipliğini daha niş yollarla benimseme niyetiyle geliyor. Mevcut tarım arazilerini mevcut çiftçilerle eşleştiren bir web sitesi olan Yeni Nesil New York için Farmland for a New York’taki mevcut listeler, çiftlik temelli bir bira fabrikası ve düğün mekanı başlatmak isteyen sahiplerin isteklerini ve “çiftçilik/doğa eğitimi, düğünler, kurumsal inzivalar, yiyecek arama deneyimleri ve daha fazlası.” Çiftçilere, bir toprak sahibinin sürdürülebilir çiftçilik vizyonunu hayata geçirmeye yardımcı olmaları için birkaç çağrı var.
Glynwood Bölgesel Gıda ve Çiftçilik Merkezi’nde çiftçi eğitim oturumlarını yöneten Dave Llewellyn, birçok çiftçinin başarılı bir ticari çiftliğin talepleri ile bu yeni toprak sahiplerinin öngördükleri arasındaki kopukluk içinde gezinmeyi “travmatik” bulduğunu söylüyor. ilk yıllarında Grass + Grit Farm’a sponsor oldu.
Bir sebze yetiştiricisi, etkileşimi Instagram için süslenmiş modern bir feodal sistem olarak özetledi.
2020’de Fern Steficek, Hudson Vadisi’nde koyun yetiştirmek ve doğal boyalar için bitkiler yetiştirmek için yola çıktı. Yakın zamanda Brooklyn nakli tarafından satın alınan bir mülkü ziyaret ederek arazi aramaya başladı. Ancak, hayvan kümelerini taşınabilir çit kullanarak mera çevresinde hareket ettirmeyi içeren rotasyonel otlatma uygulamalarını sahiplerine anlattığında, çiftlik hayvanlarının manzarayı noktalamasını tercih ettiklerini söyleyerek bu fikirden vazgeçtiler.
“Tesiste dolaştık ve temelde sevişme hayvanat bahçesi vizyonundan bahsediyorlardı,” dedi Bayan Steficek. Ayrıca herhangi bir hayvanın eti için kesilmesine de karşı çıktıklarını söyledi. “Sinir bozucu ve gerçekçi değildi ve hayvanları insanca işlemeyi bilmeme güvenmemek, ancak çiftçiliğin ne olduğuna dair bir peri masalı fikri istemekti.”
Mr. Llewellyn, bu “gerçekçi olmayan estetik beklentilerin” bazılarının ele alınmasına yardımcı olmak için toprak sahipleri ve çiftçilerle birlikte çalışıyor. Bir çiftçiye tipik bir toprak sahibi isteği sunarak, “’Mera çok tüylü oldu, kesebilir misin?’” dedi. “Bu, hafta sonları makul olmayan bir şekilde sessiz olmasını istemeyi de içerebilir, ancak belki de ilk kuru gün ve bir çiftçinin ekim yapması gerekiyor” dedi. “Bunlar, kızdırmayı umduğumuz şeyler.”
Bölgedeki uyumlu bir toprak sahibi/çiftçi düzenlemesinin belki de en iyi örneği, 2018’de Orange County, Crawford’da 16 dönümlük bir mandıra çiftliği satın alan Eugene Kwak ve Claire Ko tarafından yapılan düzenlemedir. aktif olarak çiftçilik yapma niyeti. Arazilerinin bir kısmı için kira ödemeden 30 yıllık bir kiralamayı yeni başlayan bir çift sebze çiftçisine, mülkte yaşamak için piyasanın altında kira hissesi veren Melissa Phillips ve Jack Whettam’a uzattılar. Düzenleme dördüncü yılında.
Çiftçilerle çalışmakla ilgilenen diğer toprak sahipleri tavsiye almak için Bay Kwak’a yaklaştıklarında, onlara çiftçilere uzun vadeli kiralamalar teklif etmelerini ve işlerini müdahale etmeden yapmalarına izin vermelerini söyler.
Bay Kwak’ın düzenlemesi bile zorluklarla dolu. Güvendiği bir emlak vergisi kredisi gerçekleşmedi çünkü gelir geçmişi olmayan yeni bir çiftçi işletmesiyle ortak olmayı seçti, vergi kanununun bir hükmü yeni başlayan çiftçilerle çalışan toprak sahiplerinin önünde bir engel olarak görüyor.
Ve seralar, elektrik hatları veya çitler gibi iyileştirmeler için kimin tıbba başvurması gerektiğine karar vermek çekişmeli olabilir. “Bu bir evlilik gibi,” dedi Bay Kwak. “Sabır, empati, anlayış ve dayanıklılık gerektirir.”
Çiftçiler, Bayan Phillips ve Bay Whettam, bu düzenlemelerin karşılıklı esneklik ve açık fikirlilik gerektirdiğini vurgulayarak hemfikirdiler. Ancak Bayan Phillips, çiftçilerin toprağa erişim için çok sayıda zengin mülk sahibine bağımlı olmaları gerektiğine inanmadığına da dikkat çekti.
Glynwood’un yönetim kurulunda yer alan ve eşiyle birlikte Dutchess County’de bir çiftliğe sahip olan özel bir yatırımcı olan Judah Kraushaar da kendi topraklarında çalışan çiftçileri tartışırken evlilik metaforunu kullandı.
“Mülkün üzerinde bir toprak sahibi yaşıyorsa hemen hemen her gün birbirinizi görürsünüz” dedi. “Dayanıklı ve günlük hayatın stresleriyle başa çıkabilen insanları aramalısınız.”
Kendi adına, özellikle hayvan yetiştiricileriyle uğraşmanın “karmaşık” olduğunu ve hayvanları kendisinin yetiştirmenin en iyisi olduğuna karar verdiğini söyledi. “Birini getirmeden önce gerçekten güçlü bir karakter duygusu edinin” dedi.
Çiftçiler başlangıçta topraklarını karşılayabilselerdi, bu ittifaklar o kadar gerekli olmayabilirdi. Ülke genelinde tarım arazilerini korumak ve ekonomik kılmak için en etkili uzun vadeli çözüm, koruma irtifaklarının kullanılması olmuştur: bir mülkün imar seviyesini kalıcı olarak sınırlayan gönüllü meşru anlaşmalar.
Faal çiftlikler söz konusu olduğunda, bu irtifak hakları genellikle yerel arazi koruma kurumları veya devlet kurumları tarafından satın alınır; bu irtifak hakkı, koruma anlaşmasına girme karşılığında çiftlik sahiplerine arazileri için piyasa oranı ile tarım oranı arasındaki farkı hisse senedi verecek (çiftlik sahipleri tapuda kalır). Hudson Vadisi’ndeki tarım arazilerinin yüzde 10’undan biraz fazlası bu şekilde korunmuştur.
Ancak bu anlaşmaların büyük bir eksikliği var. 1990’lardan bu yana Hudson Vadisi’nde yaklaşık 20.000 dönümlük tarım arazisinin korunmasına yardımcı olan kar amacı gütmeyen Scenic Hudson’ın genel müdürü Seth McKee, kalkınmayı yasaklıyorlar, ancak arazinin tarımsal kullanıma konmasını istemiyorlar, dedi.
Daha fazla çalışan çiftliğin güzel manzaralı ikinci evler olmasını önlemek için, Scenic Hudson yeni koruma anlaşmalarında yer alan hükümler. Scenic Hudson’a, satın alınabilirliğini sağlamak için mülkü tarımsal değerinden satın almayı ilk reddetme hakkı verilir. Bir diğeri, arazinin sürekli olarak ekilmesi gerektiğini şart koşuyor.
Her iki hüküm de, Scenic Hudson ve başka bir yerel arazi tröstü, Matt ve Trish Southway adlı bir çift genç çiftçiye 2019’da Orange County, Otisville’de 196 dönümlük bir çiftlik satın almasına yardım etmek için devreye girdiğinde kullanılmaya başlandı. Bölgedeki mülk değerleri Southways’in karşılayabileceğinin çok ötesine geçmişti, bu yüzden satın almanın finansmanına yardımcı olmak için kâr amacı gütmeyen kuruluşlarla birlikte çalıştılar. Karşılığında, arazileri artık kalıcı koruma kısıtlamalarına sahip. Trish Southway, “İrtifak hakkı olmasaydı, geleceğimizde çiftlik mülkiyeti olmazdı,” dedi. “Başka bir şey yapmamız ya da ayrılmamız gerekirdi.”
Koruma irtifak hakları için fon federal, eyalet, ilçe veya yerel bütçelerin yanı sıra özel kaynaklardan gelir. New York Eyaleti, 2023 bütçesine tarım arazilerini korumak için 21 milyon dolarlık rekor bir rakam ekledi.
Bu ilerlemenin hiçbiri, sonunda Grass + Grit’in sahipleri olan Bayan Morley ve Bay Roberts’a yardımcı olmadı. Bayan Morley, “Grass + Grit’i duraklattığımızda, her girişimden kâr elde ediyorduk” dedi. “Sadece bir mülke batmamız ve işe yarayan şeyi büyütmemiz gerekiyordu.”
Ancak 2020’nin sonlarına doğru, arazi satın almanın bedelini ödedikten ve arazi sahipleriyle birkaç sonuçsuz görüşme yaptıktan sonra çift vazgeçti. Geçen yıl, Bay Roberts kanserle uzun bir savaştan sonra öldü.
Bayan Morley, işin artık süresiz olarak ara verildiğini söyledi. Çiftçiliği sürdürmek için kar amacı gütmeyen Glynwood’da çiftlik hayvanlarını yönetme işine girdi. “Şu anda, biraz araf içindeyim.”