İki yıllık bir patlamadan sonra, Amerika Birleşik Devletleri konut piyasası kendisini çok önemli bir anda buluyor – ama tam olarak neye dönüyor?
Bu bahar ev satıcıları için yoğun bir zaman olmalı. Bunun yerine, ipotek oranlarında piyasadaki caydırıcı etkisiyle sektör uzmanlarını bile hayrete düşüren dramatik bir artışla duraksayan bir sezondu.
Alıştığımız çılgın ortam – göz kamaştırıcı fiyat artışları ve alıcıları kederli ve satıcıları baş döndürücü bırakan teklif savaşlarıyla – aniden geçmişte kaldı. Alıcılar, çok daha büyük ipotek ödemelerini yeniden hesaplayarak kenarda dururken, satıcılar, 100.000 $ veya daha fazla teklifin gelmeyebileceğini fark etmeye başladılar.
Ve kiralama pazarında, kiralar hızla arttığından ve ülke çapındaki şehirlerdeki kiracılar düzinelerce başka başvuru sahibiyle rekabet ettiğinden, bu “Açlık Oyunları”.
Miller Samuel Gayrimenkul Değerleme Uzmanları ve Danışmanları başkanı Jonathan J. Miller, “Şu anda bu belirsizlik kazanındayız” dedi. “Konut belirsizlikten nefret eder. Konut piyasasının en büyük düşmanı belirsizlik ve bizim de belirsizliklerle dolu kovalarımız var.”
Analistlerden, ekonomistlerden ve brokerlardan bu kafa karıştırıcı zamanda biraz netlik sunmalarını istedik. Bu anın geldiğini gördüler mi – ve eğer öyleyse, yakın gelecekte bizi neler bekliyor? Şu anda almak, satmak veya kiralamak zorunda kalsalar ne yaparlardı?
Faiz Oranlarında Neler Oluyor?
Nakit ödeme yapmadığınız sürece, bir ev satın almak çok daha pahalı hale geldi.
Aralık ayından bu yana, ipotek oranları, Federal Rezerv’in enflasyonu kontrol etme hamlelerine yanıt olarak neredeyse iki katına çıktı – 2008’den bu yana en yüksek olan yüzde 6’ya yükseldi. Ocak ayında, bir alıcı, 500.000 dolarlık bir ev kredisi için ayda yaklaşık 2.100 dolar anapara ve faiz ödeyecekti. Bugün, aynı kredi ayda yaklaşık 2.900 dolara mal olacak.
Zillow’a göre, birçok alıcı, özellikle Mayıs 2021’den Mayıs 2022’ye kadar yüzde 20’den fazla artan mevcut ev fiyatları ile birleştiğinde, bu tür bir artışı ememez.
Bir emlak veri şirketi olan ATTOM’da piyasa istihbaratı başkan yardımcısı olan Rick Sharga, “Bu, birçok alıcının üstesinden gelemeyeceği bir iki yumruk” dedi.
Uzmanlar, oranların 1970’lerin ve 1980’lerin yüksek seviyelerine geri döneceğini beklemiyorlar – 1981’de yüzde 18,4 ile zirveye ulaştılar – ancak enflasyon gerilene kadar yükselmeye devam edecekler.
Bankrate.com’un baş finansal analisti Greg McBride, “Enflasyon zirve yaptığında, ipotek oranları zirve yapacak ve bu gerçekten kilit bileşen” dedi. “Birkaç hafta önce yaptığımız gibi daha fazla enflasyon rakamı alırsak, ipotek oranlarının ne kadar yüksek olabileceğini söylemek mümkün değil.”
Hızlı değişime hazırlıksız yakalananlar sadece alıcılar değildi. Birçok endüstri uzmanı, önümüzdeki aylar için tahminlerini yeniden ayarlamak zorunda kaldı.
Bay Miller, “Gezegendeki hiç kimsenin altı ayda iki katına çıkmalarını beklediğini sanmıyorum” dedi. “Bu, karışıma bir maymun anahtarı, başka bir hesaplama attı.”
Redfin baş ekonomisti Daryl Fairweather, “Aşı piyasaya sürüldüğünde hepimizin pembe gözlükleri vardı ve her şey daha iyiye gidecekmiş gibi görünüyordu” dedi. “Ekonominin yeniden açılması ve işlerin tekrar canlanmasına dönüşmesi biraz daha zorlu bir yolculuk oluyor.”
Konut Fiyatlarının Düşmesini Bekleyebilir miyiz?
Fiyatların düşmesi pek olası değil, ancak çatlaklar görülüyor. Bir Redfin’e göre, 26 Haziran’da sona eren dört haftalık dönemde, yeni listelenen evlerin medyan fiyatı bu baharda tüm zamanların en yüksek seviyesinden yüzde 1,5 düştü ve listelerin ortalama yüzde 6,5’i her hafta fiyatlarını düşürdü. bildiri.
Talep de düşüyor. Aynı Redfin raporu, daha az kişinin Google’da ev araması yaptığını ve mülkleri gezmek istediğini tespit etti. Redfin’e göre, ipotek başvuruları yüzde 24 düştü ve bekleyen satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 13 düştü, Mayıs 2020’den bu yana en büyük düşüş.
Dr. Fairweather, “Uzun vadeli görünüm hala oldukça güçlü,” dedi. Ancak kısa vadede, ekonomideki tüm oynaklık nedeniyle ev fiyatları şimdi ve gelecek bahar arasında düşebilir” dedi.
Bununla birlikte, en azından şimdilik, çift haneli yüzde fiyat artışları günleri muhtemelen sona ermiştir. En büyük fiyat artışlarından bazılarını gören Tampa ve Phoenix gibi piyasalar, yüzde 5 ila 10’luk marjlarla düşerek darbe alabilir. Diğerleri, Realtor.com’un 2022 için öngördüğü yüzde 6,6 gibi sabit kalabilir veya mütevazı artışlar görebilir.
Ancak fiyatların düşmesi pek olası değil – kısmen, çünkü envanter hala düşük ve ev isteyen insan sayısı satın alınacak ev sayısından daha fazla. Aktif liste envanteri Haziran ayında bir yıl öncesine göre neredeyse yüzde 19 artmasına rağmen, Realtor.com’a göre 2019’a göre hala yüzde 53,2 azaldı.
Bay Sharga, “Ev fiyatlarının düşmesini bekleyen insanlar muhtemelen hayal kırıklığına uğrayacak” dedi. “Yine 2008 yılı değil – bir konut balonuna bakmıyoruz.”
Satın Almak ya da Almamak?
Öyle hissetsin ya da hissetmesin, hala bir satıcı pazarı.
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, Mayıs ayında Amerika Birleşik Devletleri’nde bir evin medyan fiyatı ilk kez 400.000 doları geçti. Redfin’e göre, 19 Haziran’da sona eren dört haftalık dönemde konut satışlarının yüzde 55’ini ihale savaşları oluşturdu.
Ancak bu kadar çok karışık sinyalle alıcılar, gelecek yılın yazını ve hatta baharını beklemek isteyebilir.
Şu anki anı bir kış uykusu olarak nitelendiren Dr. Fairweather, “Büyük olasılıkla, fiyatlar şimdi ve o zaman arasında artmayacak ve düşme ihtimalleri var” dedi. “Redfin’in işi için iyi değil, ama olan bu.”
Ama şimdi bir eve ihtiyacın varsa – ve hız trenini midene indirebilirsin – gözlerini kıstığında dünya biraz daha parlak görünüyor. Evet, aylık ödemeleriniz, birkaç ay önce satın aldığınızdan daha yüksek olacaktır. Ancak 2020 ve 2021’deki düşük oranlar tamamen arkadaşınız değildi: Satın alınabilirliğin sınırlarını zorlayarak, hızla artan ev fiyatları trenini körüklediler. Yakında, alıcılar uzun zamandır olduğundan daha iyi bir konumda olabilir.
Faizlerin yükselmesine “heyecanlı” olduğunu söyleyen Miller, “Yüzde 5 ipotek oranlarının sürdürülebilir konut piyasaları açısından kötü bir şey olmadığına” dikkat çekti.
Ve unutmayın: Oranlar dalgalanır. Kalıcı olan bir ev için hisse fiyatının aksine, ipotek oranı değildir. Ya da Bay Sharga’nın dediği gibi, “oranla çık, ama evle evlen.”
Beklendiği gibi, gelirlerini ev satışlarından elde eden emlakçılar, uzun zamandan sonra ilk kez alıcıların bir anlaşma yapabileceğini öne sürerek şimdi satın alma konusunda iyimserler.
Brown Harris Stevens’ın CEO’su Bess Freedman, Manhattan’ın bir alıcı pazarına kaydığını ikinci çeyrek pazar raporunda öngören “Biraz kovboy kız olmalısın” dedi. Bir alıcı volatiliteden korkabilirken, bir başkası gelip, ‘Biliyor musun, şu anda çok büyük bir fırsat var’ diyebilir. Param var, içeri gireceğim, pazarlık yapacağım, çok iyi bir fiyat alacağım.”
Piyasa soğudukça, satışı birkaç ayı bulan konutlar ve giderek artan fiyatlar ile hazırlıklı bir eve dönebilir. Alıcılar, değerlendirmeler, incelemeler ve ipotek olasılıkları için birkaç makul talepte bulunmaya başlayabilir. Ve envanter arttıkça, bir karar vermeden önce birkaç seçeneği karşılaştırabilirler.
Compass’ın kurumsal komisyoncusu Leonard Steinberg, “Şu anda akıl sağlığına geri döndüğümüz bir noktada olduğumuzdan umutluyum” dedi. “İşleri bir tempoda – ya da daha aklı başında bir dengede – almak herkes için iyidir.”
Satmayı Düşünüyorsanız…
Satıcıların beklentilerini sıfırlama zamanı geldi. Bugün evinizi listeleyin ve bundan 24 saat sonra, beklenmedik bir teklifler denizinden liste fiyatının 150.000 $ üzerinde tamamen nakit bir teklif almanız pek olası değildir.
Ulusal Emlakçılar Birliği’nin baş ekonomisti Lawrence Yun, “O günler geride kaldı” dedi. “Birden fazla teklif beklemeyin.”
Eviniz birkaç hafta piyasada kalabilir ve iyi fiyatlandırılırsa, bir yıl önce alacağınızdan daha fazla olacak şekilde, istenen fiyat civarında satabilirsiniz.
Önümüzdeki yıl satış yapmayı planlayanlar, bunu bir an önce yapmaktansa daha iyi olacak. Ancak piyasa yeni bir ritme oturana kadar bekleyebilirseniz, bundan iki veya üç yıl sonra ne bekleyeceğinizi daha iyi anlayabilirsiniz.
Dr. Fairweather, “Bekleyebiliyorsanız, ekonomide meydana gelen tuhaflık ortadan kalkana kadar beklemeye devam edin” dedi. “Uzun vadeli görünüm, kısa vadeli görünümden daha pembe.”
Ve beklemek için başka bir neden daha var: Şimdi satarsanız ve satın almayı planlıyorsanız, düşük bir ipotek oranıyla daha yüksek bir ipotek arasında işlem yapıyor ve öngörülemeyen bir ortamda alışveriş yapıyor olabilirsiniz.
“Mutlak tepeyi seçme arzusunun olduğu bir hisse senedi satmaktan bahsetmiyoruz. Yaşadığınız yer burası,” dedi Bay McBride. “En azından eşit derecede dikkate değer, nereye gideceksin?”
Anahtarları teslim ettikten sonra bir kiralamaya gidiyorsanız, kendinizi hazırlayın.
Ya Kiralamak İstiyorsanız?
Austin, Nashville, Seattle, New York gibi ülke çapındaki hemen hemen her şehri seçin ve hikaye, yetersiz envanter arasında çift haneli yüzdelerle yükselen kiralardan biridir.
RentCafe’e göre, ulusal olarak, boşluk oranı yüzde 5’in altında ve bir düzineden fazla kiracı herhangi bir boş daire için rekabet ediyor. Bu olağanüstü yüksek kiralar anlamına geliyor. Douglas Elliman’ın verilerine göre Manhattan’da medyan kira Mayıs ayında aylık 4.000 dolara ulaştı. Redfin’e göre, aynı ay, tipik ABD kirası ilk kez 2.000 doları geçti.
Kiralama piyasası, 2020 baharından bu yana vahşi bir seyir izliyor ve görünürde sonu yok. Pandeminin başlarında, New York gibi şehirlerdeki pazarlar, sakinler ayrıldıkça ve boş pozisyonlar arttıkça kiraların düştüğünü gördü. Aylarca ücretsiz kira da dahil olmak üzere tavizler norm haline geldi. Ancak bu indirimler kısa sürede ortadan kalktı ve New York’taki kiralar şimdi 2019 seviyelerini gölgede bıraktı. Miami’deki gibi diğer pazarlar, diğer şehirlerden uzaktan çalışabilen kiracıların taşınmasıyla hiçbir zaman keskin bir düşüş yaşamadı.
Apartment List’in baş ekonomisti Igor Popov, “Herkes daha fazla alan istedi ve birçok insan kendi alanını istedi” dedi. “Bu kiracıların hepsi, inşa etmenin ve satın almanın gerçekten zor olduğu bir zamanda envanteri silip süpürdü”.
Kendi ifadesiyle, “Bu, şiddetli talep ve sıkı envanterin mükemmel bir fırtınasıydı.”
Birkaç iyi alternatifle, bu yıl taşınmış olabilecek kiracılar kalmaya karar verdiler: RentCafe’e göre neredeyse yüzde 62’si kiralarını yeniledi. Bu, uzun süredir yeni konut eksikliğinden muzdarip bir piyasada daha az kullanılabilir envanter olduğu anlamına gelir.
Bay Popov, “Birçok kiracı kendilerini çok kalabalık bir metro vagonundaymış gibi hissediyor” dedi. “Oturursan rahatsız olabilirsin ama kalkmıyorsun.”
Zillow’da kıdemli bir ekonomist olan Joshua Clark, kiraların ne kadar hızlı tırmandığına şaşırdığını söyledi: “Bir ısınma oldu, ancak bu rakamlarda olduğumuz gerçeği – bunu tahmin etseydim kendime gülerdim.”
Tahmin, kısa vadede veya uzun vadede kiracılar için iyi görünmüyor. Yükselen ipotek oranları, bazı alıcıları satış piyasasının dışına itecek ve kiralama piyasası üzerinde daha fazla baskı yaratacaktır. Ve kiralar yükseldikçe daha da az insan taşınacak. Envanter sıkıntısı için görünürde bir rahatlama olmadığı için, kiracıların çok az seçeneği var.
New York City’de Bay Steinberg, “Yeterli vinç görmüyorum. Kiralık bir şehir için en iyi ölçü şudur: Çok sayıda daireli yüksek binalar mı inşa ediyorlar? Çok fazla görmüyorum – bu yeterli değil.”
Ekonomistler, kiraların önümüzdeki iki veya üç yıl boyunca artmaya devam edeceğini tahmin ediyor, ancak aynı oranda değil. Yeterince kiracıyı satın alınabilirliğin sınırına kadar itin ve onlar ikiye ve üçe katlanacaklar ya da daha ucuz bir pazar arayışı içinde bir pazarı terk edecekler.
Popov, “2021’de sürdürdüğümüz baş döndürücü hız sürdürülebilir değil” dedi. “Kiracıların buna, oda arkadaşlarıyla daha fazla arama yaparak yanıt verdiğini şimdiden görmeye başladık.”
Peki kiracılar ne yapmalı? Daha yüksek bir kirada bile kontratınızı yenileyebilirseniz, taşınmaktan daha ucuza gelme ihtimali vardır. Oda arkadaşları almayı veya daha ucuz mahallelere bakmayı düşünebilirsiniz. Ancak seçeneklerin hiçbiri hoş değil ve hiç kimsenin geleceğin ne olacağını tahmin etmek için bir kristal küresi yok.
Popov, “En önemli X faktörü, ekonominin geri kalanında neler olduğu olacak” dedi. “Ekonomide büyük değişimler görmeye başlarsak, tüm bahisler kapanır ve yeni bir dünyadayız.”
Konut emlak haberleriyle ilgili haftalık e-posta güncellemeleri için buradan kaydolun. Bizi Twitter’da takip edin: @nytrealestate.